Нулижды нуль. Девиз российской ипотеки "Куда ни кинь

Суть банков

Банки выпускают, аккумулируют, хранят, предоставляют в кредит, размещают, покупают также продают, обменивают капитал также ценные бумаги

Коммерческий банк

Коммерческий банк - это кредитное учреждение, оказывающее банковские услуги ради предприятий

Финансовый мониторинг

финансовый мониторинг - это понятие, схожее с понятием финансового контроля

Система банка

Оптимизация также реализация (осуществление) системы финансового мониторинга

Субьекты банковского дела

Субьекты банковского дела играют на этом рынке важную роль

*Банковское дело - основополагающий механизм при помощи которого формируется благоприятная рыночная среда для поддержки и развития*

Нулижды нуль. Девиз российской ипотеки "Куда ни кинь - всюду клин"

Хорошо тем, у кого есть хоть что-то, чтобы позволить себе купить квартиру в ипотеку. А если в наличии только дети, а жить хочется нормально прямо сейчас? "Профиль" решил узнать, существуют ли радужные перспективы у подобной семьи.

Очень условный "нуль"

Исходные данные я взяла самые что ни на есть жизненные: свою семью. Муж, жена (это я) и двое несовершеннолетних детей. Совокупный доход - скажем, $4 тыс. И хотя у нас в действительности есть в собственности малогабаритная двушка, решено было задачу усложнить: как бы ее нет - есть мечта оставить ее в будущем детям, а сейчас переселиться в просторную новостройку. Еще сложнее - как бы мы живем у родителей. Собственно, в таких "усложненных" условиях живет множество семей, поставив крест на надежде купить квартиру, взяв ипотечный кредит. Вот и попробуем в этом разобраться.

О намерении выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом объявили уже Абсолют Банк, Бинбанк и "ВТБ 24". Но все они дают кредиты на покупку недвижимости только на вторичном рынке. Абсолют Банк предлагает кредит на формирование первоначального взноса под залог существующей недвижимости: на срок до 3 лет под 12-14% годовых в долларах США с погашением основного долга в конце срока (если жилье будет продаваться) и уплатой процентов ежемесячно.

Причем по условиям банка выдается не один, а два кредита - стандартный ипотечный на покупку жилья и кредит под формирование первоначального взноса. Для этого банк просит в залог квартиру. Однако на свое усмотрение, если доход не слишком велик, банк может отказать в нулевом первоначальном взносе, объясняя это тем, что на погашение двух кредитов ежемесячного дохода недостаточно.

Бинбанк солидарен: согласно информации на сайте, кредитование на 100% от стоимости приобретаемой квартиры, то есть без первоначального взноса, возможно только при дополнительном залоге уже имеющейся в собственности квартиры. "ВТБ 24" не требует в обязательном порядке квартиру в залог. Но сумма выдаваемого кредита напрямую зависит от совокупного дохода. То есть, сколько надо - не дадут, а "одобренного" может хватить разве что на комнату в коммуналке.

Впрочем, если несколько облегчить условия поиска (подождать немного, подкопить хотя бы до 10% от стоимости квартиры на первоначальный взнос), то список банков и программ станет значительно разнообразнее. Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), показал нам на цифрах решение нашей проблемы, имея в виду варианты: ничего нет, есть двушка, есть квартира только у родителей: "В первом случае возможно купить квартиру стоимостью $229 тыс. при первоначальном взносе 10%, то есть $23 тыс., и при кредите на 20 лет в $206 тыс. При условии продажи уже имеющейся квартиры стоимостью примерно $150 тыс. (второй вариант) эти деньги могут быть использованы в качестве первоначального взноса, сумма кредита при этом составит $214 тыс. на 20 лет (то есть то же, что и у первых трех банков. - "Профиль"). Можно оформить кредит под залог квартиры родителей. В таком случае сумма кредита составит $182 тыс. на 20 лет, но не более 80% от оценочной стоимости квартиры родителей, то есть $227,5 тыс.

Самый выгодный вариант для клиентов, имеющих невысокий размер собственных средств (не более 10%), - купить квартиру на вторичном рынке с использованием кредитных средств банка. В МКБ кредит без первоначального взноса на недвижимость можно оформить только под залог имеющегося жилья. Требования к заемщику в банке не связаны с размером первоначального взноса на недвижимость, размер первоначального взноса зависит лишь от программы кредитования: от цели кредитования и качества обеспечения по кредиту. Требования - стандартные".

Итак, если первоначальный взнос в размере 10% от стоимости квартиры мы наскребаем, то наши ежемесячные выплаты в течение 20 лет будут составлять около $2,1 тыс. Если мы таки решаем продать двушку, то можем рассчитывать почти на ту же сумму кредита и почти те же ежемесячные выплаты. Но квартиру сможем позволить себе купить за $364 тыс. А если уговорим родителей заложить их "хоромы", то денег получим так мало, что их хватит только на ту двушку, которая нас явно уже не устраивает...

А к "нулю" мы приплюсуем...

Не будем забывать, что кроме первоначального взноса и суммы кредита в ипотечной истории будут присутствовать и "иные" расходы. Например, услуги оценщика обойдутся вам в $100-200. Рассмотрение заявки стоит 1-2 тыс. рублей. За одобрение (видимо, за положительные эмоции) заявки банки тоже берут деньги: "ВТБ 24", например, одобряет "улучшение жилищных условий" за 9 тыс. рублей. Один из обязательных этапов совершения ипотечной сделки - страхование. Стоимость этой услуги нам обойдется в среднем в 1-3% от суммы кредита. То есть при сумме кредита в $200 тыс. за страховку придется выложить $2-6 тыс.

Также добавим в "иные" расходы плату за аренду ячейки ($30-60), сбор за ведение ссудного счета (0,5-1,5% от суммы кредита), плату за снятие наличных средств со счета (0,5-1,5%), за пересчет и проверку купюр (0,2%), за подготовку договора купли-продажи. Итого: даже при кредите с нулевым первым взносом на руках надо иметь 2-6% от величины кредита.

Что делать и кто виноват?

Собственно, было бы странно, не имея ничего, рассчитывать на привлекательные ипотечные программы. Не умеешь копить - плати... Кстати, к вопросу о "копить". Говорят, в 2008 году в Госдуме будет рассматриваться законопроект о стройсберкассах. Видимо, это будет нечто похожее на немецкую модель: в Германии и ряде стран Восточной Европы данная система накопления получила широкое распространение. Схема такова: специализированный банк заключает с гражданином договор накопления сбережений. Когда нужная сумма накопится, из средств самой стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере. Процентные ставки по кредиту строго фиксированы: законопроект оговаривает, что маржа между депозитной и процентной ставкой по кредиту не может превышать 3%. Таким образом, вкладывая деньги под 2-3% годовых, клиент стройсберкассы получает право на долгосрочный кредит под 5-6% годовых. Это куда меньше, чем самая низкая ставка по ипотечному кредиту. Кредит предоставляется на срок от 7 до 15 лет. Понятно, что накапливать в стройсберкассе половину или хотя бы треть стоимости квартиры, пусть даже с учетом премий от государства, придется долго. Для Москвы и Петербурга система стройсберкасс при таких темпах накопления попросту не имеет смысла. Ипотека, пожалуй, попроще будет...

Вместо P.S.

Сегодня утром на мою электронную почту пришел спам: "Ипотечный брокер. Любые виды кредитов..." На мою жалобу о том, что денег нет, а квартиру хочется, на другом конце провода некий Виктор Николаевич участливо заметил: "Я, пожалуй, могу помочь вам с подбором банковских ипотечных программ и оформлением документов. Стоит это всего 3 тыс. рублей. Но позволю себе дать несколько советов..."

Советы состояли в следующем. После подбора ипотечных программ документы следует нести в максимально возможное количество банков: если в одном банке некие нюансы сыграют в "минус", в другом на них могут не обратить внимания. При этом никто вам не скажет точных требований.

И еще: покупателю надо "обрабатывать" продавца квартиры. Ибо если нет первоначального взноса, но есть доверие между продавцом и покупателем, то продавец квартиры может написать нотариально заверенную расписку в том, что он якобы уже принял от вас, например, 20% от стоимости квартиры. И тогда для банка эта сделка может уже переквалифицироваться в ипотечный кредит с 30-процентным первоначальным взносом. Как известно, заемщик пытается завысить сумму запрашиваемого кредита (нужны же дополнительные деньги на ремонт, например), вот за счет этой суммы сверх необходимой покупатель и вернет продавцу указанные в расписке 20% от стоимости квартиры. Но тут важно знать, нет ли в конкретном банке обязательного требования, чтобы сумма первоначального взноса обязательно попала в ячейку...

"Мда... - подумалось мне, когда я положила трубку. - Похоже, дело не так уж и безнадежно... Главное - не полагаться на информацию банковских сайтов, а изучать народный опыт".

Ирина ИВАНОВА

Журнал "Профиль"

Источник: Интернет-журнал Point.Ru